Tipps & Infos zum Kredit

Umschuldung: So sparen Hausbesitzer bares Geld

Die Umschuldung spielt im Bereich der Baufinanzierung eine bedeutende Rolle. Versetzt sie den Eigenheimbesitzer doch in die Lage, ein teures Darlehen mit einem günstigen Immobilienkredit abzulösen. Allerdings ist eine Umschuldung nicht jederzeit möglich.

Für den Traum vom Eigenheim nehmen Hausbesitzer erhebliche finanzielle Belastungen in Kauf. Anders als zum Beispiel im Rahmen einer Konsumfinanzierung kommen im Bereich der Baufinanzierung einige Besonderheiten zum Tragen – wie die Umschuldung. Dabei können sich Eigenheimbesitzer mit fremdfinanzierter Immobilie den langfristigen Charakter der Baufinanzierung zunutze machen. Oft bleibt – trotz 10- bis 15-jähriger Laufzeit eine gewisse Restschuld übrig.


Umschuldung als flexibles Finanzierungsinstrument

Genau an diesem Punkt setzt in der Baufinanzierung die Umschuldung an. Hausbesitzer können das teure Angebot der Hausbank für einen neuen Immobilienkredit mit einem günstigeren Darlehen der Konkurrenz ablösen – sie schulden die Darlehensschuld um. Den rechtlichen Rahmen für die Umschuldung in der Baufinanzierung schafft unter anderem § 489 Abs.1 Satz 1 BGB, der festlegt, dass ein Kredit nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden kann.

Aus dieser rechtlichen Grundlage heraus entstehen mehrere Optionen für eine Umschuldung, die im Rahmen der Baufinanzierung bares Geld sparen hilft.

Option 1: Die Zinsbindungsfrist endet vertragsgemäß nach zehn Jahren, die baufinanzierende Bank legt eine Anschlussfinanzierung vor.

Option 2: Die Zinsbindungsfrist für die Baufinanzierung endet erst zu einem späteren Termin (nach den in § 489 Abs.1 Satz 1 BGB festgeschriebenen Jahren).

In beiden Varianten hat der Schuldner die Möglichkeit, durch eine Umschuldung die finanzielle Belastung zu reduzieren.

Wann lohnt sich eine Umschuldung


Generell ist eine Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist bzw. mit Ablauf der zehn Jahre möglich. Allerdings lohnt sich im Rahmen einer Baufinanzierung dieser Schritt nicht immer. Sind die Zinsen des laufenden Baugelds niedriger als aktuelle Marktzinsen, ist die Fortführung des Vertrags sinnvoll.

Anders ist die Situation natürlich gelagert, wenn der Marktzins für einen neuen Baukredit günstiger ist. Und eine Anschlussfinanzierung lohnt sich – aufgrund der teilweise hohen Finanzierungssummen – bereits bei geringen Zinsdifferenzen. Das – so durch die Umschuldung – freiwerdende Kapital kann zur Tilgung der Baufinanzierung und Entschuldung genutzt werden.

Anschlussfinanzierung Kredit Umschuldung
Baufinanzierung Summe 75.000 Euro 75.000 Euro
Zinssatz 3,85 Prozent (über 5 Jahre) 3,0 Prozent (über 5 Jahre)
Summe 82.436 Euro 80.778 Euro
– 1658 Euro

Tipp: Ist eine Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung innerhalb von sechs bis 12 Monaten möglich, in absehbarer Zeit aber mit einem Zinsanstieg zu rechnen, lohnt sich die Option Forward-Darlehen.